Mercato degli Affitti brevi nel 2026: mercato in Francia e in Europa

Dati chiave, tendenze e prospettive per la Francia e l’Europa

Di Nicolas Schiavon — Fondatore di Metadosi e consulente SEO e Growth Marketing con oltre 15 anni di esperienza. Aggiornato a settembre 2026.

Sono Nicolas Schiavon, fondatore di Metadosi. Da oltre 15 anni aiuto le aziende a sviluppare la visibilità sui motori di ricerca e l’acquisizione digitale di clienti. Il lavoro svolto con operatori del turismo, dell’ospitalità e degli affitti brevi mi ha insegnato una cosa: la crescita di un mercato non garantisce la crescita di ogni singolo operatore.

Gli affitti brevi non sono più un mercato di nicchia. Nel 2025, nell’Unione europea sono stati registrati 951,6 milioni di pernottamenti in alloggi per soggiorni brevi prenotati tramite Airbnb, Booking o Expedia. Il volume è aumentato dell’11,4% su base annua e del 32,4% rispetto al 2023. La Francia svolge un ruolo centrale in questa crescita: è il principale mercato dell’UE su queste piattaforme, con circa 213 milioni di pernottamenti nel 2025.

In questo articolo distinguo deliberatamente i dati di mercato dalla mia analisi operativa. I dati provengono principalmente da Eurostat e Atout France. La mia interpretazione si basa sulle strategie che applico in Metadosi, in particolare nel settore dell’ospitalità alpina. Il mio obiettivo è aiutarvi a capire da dove proviene la domanda, come sta cambiando e come intercettarla in modo redditizio.

Il mercato degli affitti brevi in sette dati

Indicatore	Valore	Interpretazione
Pernottamenti nell’UE prenotati tramite le principali piattaforme	951,6 milioni nel 2025	Un record, in aumento dell’11,4% su base annua
Pernottamenti in Francia tramite queste piattaforme	Circa 213 milioni nel 2025	La Francia è il principale mercato dell’UE
Quota della Francia	Circa il 22% del totale UE	Quasi un pernottamento su cinque nell’UE
Francia, Spagna e Italia	56,8% del totale UE	Forte concentrazione nell’Europa meridionale
Crescita nell’UE dal 2023	+32,4%	Rapida crescita nell’arco di due anni
Pernottamenti dei residenti francesi negli affitti turistici a pagamento	+6,6% nel 2025	Crescita superiore a quella dell’insieme degli alloggi a pagamento
Pernottamenti turistici complessivi in Francia	743 milioni nel 2025	Un contesto turistico nazionale favorevole

Importante: questi dati non coprono tutti lo stesso perimetro. I dati Eurostat riguardano le prenotazioni tramite Airbnb, Booking ed Expedia, mentre quelli di Atout France comprendono categorie di alloggio più ampie. Non devono essere sommati.

I sei mercati principali dell’Unione europea

Paese	Pernottamenti nel 2025	Quota approssimativa del totale UE
Francia	213 milioni	22,4%
Spagna	189 milioni	19,9%
Italia	139 milioni	14,6%
Germania	70 milioni	7,4%
Grecia	52 milioni	5,5%
Portogallo	50 milioni	5,3%

Francia, Spagna e Italia rappresentano il 56,8% dei pernottamenti registrati tramite le piattaforme monitorate da Eurostat. Le quote sono calcolate su un totale di 951,6 milioni di pernottamenti. I dati nazionali e le quote risultanti sono arrotondati.

La Francia guida il mercato europeo online degli affitti brevi

Con circa 213 milioni di pernottamenti registrati nel 2025 attraverso le tre principali piattaforme monitorate da Eurostat, la Francia precede la Spagna, con 189 milioni, e l’Italia, con 139 milioni. Seguono Germania, Grecia e Portogallo.

La Francia da sola rappresenta quasi il 22% dei pernottamenti di breve durata misurati su queste piattaforme nell’UE. Insieme a Spagna e Italia forma un trio che concentra il 56,8% del volume europeo. Questa posizione riflette la varietà dell’offerta francese: località costiere, montagne, grandi città, destinazioni rurali e territori d’oltremare attraggono pubblici diversi in stagioni differenti.

La crescita non riguarda soltanto i visitatori internazionali. Atout France stima che nel 2025 i pernottamenti dei residenti francesi negli affitti turistici a pagamento siano aumentati del 6,6%. Nell’intero anno, la Francia ha accolto 102 milioni di turisti internazionali e registrato 743 milioni di pernottamenti in alloggi a pagamento e gratuiti.

Un mercato europeo vicino a un miliardo di pernottamenti

La soglia simbolica del miliardo è ormai vicina. I 951,6 milioni di pernottamenti prenotati online nell’UE nel 2025 rappresentano un aumento dell’11,4% rispetto al 2024 e del 32,4% rispetto al 2023.

La ripresa successiva alla pandemia si è trasformata in una crescita strutturale. I viaggiatori scelgono gli affitti brevi per molte ragioni: vacanze in famiglia, soggiorni in città, lavoro da remoto, eventi, sport invernali e trasferte professionali prolungate. Nel frattempo, l’offerta si è professionalizzata. Molti immobili sono oggi gestiti da società specializzate, operatori con più proprietà o proprietari che utilizzano strumenti di distribuzione e prezzi dinamici.

Il mercato resta comunque concentrato dal punto di vista geografico. Nel terzo trimestre del 2025, le regioni più richieste su queste piattaforme sono state la costa adriatica croata, l’Andalusia e la Provenza-Alpi-Costa Azzurra. Sei regioni francesi figuravano tra le prime venti dell’UE, a conferma della profondità e della varietà della domanda in Francia.

È possibile misurare le dimensioni del mercato mondiale

Le stime globali espresse in miliardi di euro o di dollari vanno considerate con cautela. A seconda dello studio, il mercato può comprendere soltanto l’affitto di intere abitazioni, includere anche stanze presso privati o residence turistici, oppure misurare esclusivamente le transazioni online. Le espressioni affitto breve, locazione turistica e alloggio alternativo non descrivono sempre lo stesso mercato.

Gli indicatori più affidabili per analizzare il mercato globale restano quindi i volumi dichiarati dalle piattaforme, i pernottamenti rilevati dagli istituti statistici e i dati operativi, come il tasso di occupazione, la tariffa media per notte e il ricavo per immobile disponibile. Per un’attività presente in Francia, i dati europei sono spesso più utili di una stima globale di grande effetto ma difficile da verificare: orientano direttamente le decisioni sui mercati di provenienza raggiungibili, sulla stagionalità e sulla concorrenza.

Le tendenze che trasformano gli affitti brevi nel 2026

Una domanda forte ma più selettiva

La crescita dei pernottamenti non significa che ogni immobile sia facile da occupare. I viaggiatori confrontano sempre più attentamente i servizi, la posizione, le condizioni di cancellazione, le recensioni e le fotografie. Un’offerta generica entra rapidamente in concorrenza con decine di immobili simili. La differenziazione diventa quindi un fattore di conversione importante quanto il prezzo.

Le grandi piattaforme dominano ancora la distribuzione

Airbnb, Booking ed Expedia offrono un pubblico ampio e infrastrutture di prenotazione rassicuranti. Spesso rappresentano il primo canale di acquisizione di un immobile. Questa portata comporta però alcuni compromessi: commissioni, regole imposte, esposizione ai cambiamenti degli algoritmi e controllo limitato sulla relazione con l’ospite.

L’obiettivo realistico non consiste necessariamente nell’abbandonare le piattaforme, ma nel ridurne la dipendenza. Una strategia multicanale combina le agenzie di viaggio online, o OTA, per la copertura, un sito efficiente per le prenotazioni dirette, la SEO per intercettare una domanda qualificata e l’email marketing per fidelizzare gli ospiti soddisfatti.

Il revenue management è ormai guidato dai dati

Un tasso di occupazione elevato non dimostra da solo la redditività. Un immobile può essere completamente prenotato perché è stato venduto troppo presto o a un prezzo troppo basso. Al contrario, aumenti eccessivi delle tariffe possono ridurre il volume delle prenotazioni, la visibilità e il punteggio delle recensioni. Gli operatori professionali monitorano quindi insieme la tariffa media per notte, il tasso di occupazione, la durata media del soggiorno, l’anticipo di prenotazione e il ricavo per immobile disponibile.

La stagionalità richiede un lavoro continuo durante tutto l’anno

In Francia, il terzo trimestre rappresenta ancora il 43% dei pernottamenti dei residenti negli alloggi a pagamento. Le opportunità di crescita si trovano però spesso nelle stagioni intermedie. Gli ospiti internazionali, gli eventi locali, i soggiorni brevi e i contenuti dedicati alla visita di una destinazione fuori dall’alta stagione possono ampliare la finestra commerciale. Per una località di montagna, escursionismo, ciclismo, gastronomia e benessere possono completare la stagione sciistica.

La regolamentazione diventa un elemento strategico

In Francia, le autorità locali dispongono di poteri crescenti per regolamentare gli alloggi turistici ammobiliati, tra cui registrazione, cambio di destinazione d’uso, limiti alla durata della locazione per alcune abitazioni principali, regole condominiali e requisiti di prestazione energetica. Gli obblighi variano a seconda dell’immobile e del comune. Prima di investire nell’acquisizione, nei prezzi o nella pubblicità, gli operatori devono verificare la conformità locale e fiscale consultando le fonti ufficiali e i propri consulenti.

Cosa significano questi cambiamenti per proprietari e gestori

Il mercato resta interessante, ma premia sempre più gli operatori che gestiscono l’intero percorso dell’ospite. Le prestazioni dipendono da quattro equilibri.

• Visibilità e margine. Le piattaforme generano rapidamente domanda, mentre le prenotazioni dirette riducono le commissioni e costruiscono un patrimonio di marketing duraturo.
• Occupazione e prezzo. Riempire il calendario non è l’unico obiettivo: ogni periodo deve essere venduto alla tariffa migliore che la domanda può sostenere.
• Acquisizione e fidelizzazione. Acquisire un nuovo ospite costa più che coinvolgere nuovamente un cliente precedente soddisfatto.
• Standardizzazione e differenziazione. Gli strumenti automatizzano la distribuzione, ma la promessa, l’esperienza locale e il marchio restano i motivi principali per cui un ospite sceglie un immobile rispetto a un altro.

Come interpreto i segnali del mercato

Segnale del mercato	La mia interpretazione	La mia azione consigliata
La domanda europea cresce	Il potenziale resta elevato, ma aumenta anche la concorrenza	Sviluppare una proposta di valore chiara e puntare su ricerche specifiche anziché su traffico generico
La Francia rappresenta circa il 22% del volume europeo	Un mercato interno profondo attira operatori più strutturati	Confrontare i risultati con il micro mercato locale, non con una media nazionale
Le piattaforme concentrano la distribuzione	Restano utili, ma creano un rischio di dipendenza	Sviluppare parallelamente prenotazioni dirette, SEO e banca dati clienti
Il terzo trimestre rimane dominante	I periodi meno intensi offrono la principale opportunità di crescita	Creare offerte e contenuti per le stagioni intermedie
La regolamentazione si irrigidisce	La conformità incide ormai sulla strategia e sulla redditività	Verificare le norme locali prima di investire nell’acquisizione

Perché considero la SEO un canale strategico

Le ricerche dei viaggiatori sono sempre più specifiche: chalet per famiglie a Courchevel, villa con piscina nel Var, appartamento vicino alle piste o casa vacanze per gruppi in Savoia. Queste query esprimono un’intenzione forte e le piattaforme non sono le uniche realtà in grado di intercettarla.

Nel mio lavoro in Metadosi non inseguo il traffico fine a se stesso. Costruisco pagine dedicate alle destinazioni, alle tipologie di immobili e alle aspettative reali dei viaggiatori. La SEO deve rispondere a tre obiettivi misurabili: generare richieste qualificate, aumentare la quota di prenotazioni dirette e ridurre progressivamente la dipendenza dagli intermediari.

Per trasformare l’analisi di mercato in un piano d’azione, consultate la nostra guida al marketing digitale per gli affitti brevi (in francese). La guida tratta le strategie di distribuzione, contenuto, SEO e fidelizzazione per proprietari e gestori.

Anche il calendario commerciale deve adattarsi a ogni periodo. I nostri consigli sul marketing stagionale per gli appartamenti in affitto (in francese) spiegano come sostenere la domanda sia in alta stagione sia nei periodi meno intensi.

La mia esperienza con Chalet Le Persan a Courchevel

Non si tratta di una questione teorica. Per Chalet Le Persan a Courchevel ho guidato una strategia che combinava posizionamento del marchio, architettura dei contenuti basata sull’intento di ricerca, SEO multilingue e diversificazione dei canali. Non ho cercato di superare i budget pubblicitari delle grandi agenzie. Mi sono concentrato sulle ricerche ad alto valore commerciale e sulla coerenza del marchio.

Tra le stagioni invernali 2025 e 2026, i ricavi da locazione sono aumentati del 94%. Le prenotazioni di aprile sono cresciute del 216% e, alla fine della stagione, quasi il 30% del traffico qualificato proveniva da fonti diverse da Google. Sono dati relativi a un cliente Metadosi e specifici per questo caso: illustrano un approccio, ma non costituiscono una promessa di risultati identici per ogni immobile.

Indicatore	Inverno 2025	Inverno 2026	Variazione osservata
Ricavi da locazione	Indice 100	Indice 194	+94%
Prenotazioni di aprile	Indice 100	Indice 316	+216%
Traffico qualificato proveniente da fonti diverse da Google	Meno del 10%	Circa il 30%	Dipendenza ridotta
Presenza internazionale	Limitata	Più forte	SEO multilingue attiva

Fonte: dati cliente Metadosi, Chalet Le Persan, stagioni 2024/2025 e 2025/2026.

Scoprite l’approccio nel caso di studio di Chalet Le Persan a Courchevel (in francese).

Come costruisco una strategia per il mercato del 2026

• 1. Definisco la situazione di partenza : Inizio dai ricavi per canale, dalle commissioni, dal tasso di occupazione, dalla tariffa media per notte, dall’anticipo di prenotazione, dalle cancellazioni e dalla quota di ospiti abituali. Senza questa base, non è possibile attribuire con precisione i miglioramenti.
• 2. Mappo la domanda : Individuo i mercati geografici, i periodi e le motivazioni di viaggio più redditizi. I dati generali di mercato forniscono il contesto; i dati specifici dell’immobile determinano le decisioni.
• 3. Chiarisco il posizionamento : Un immobile non può essere la scelta migliore per tutti. Prima di produrre pagine o campagne, definisco l’ospite prioritario, la promessa, gli elementi che la dimostrano e i fattori di differenziazione.
• 4. Diversifico i canali : Mantengo le piattaforme utili e, nello stesso tempo, sviluppo un sito veloce, pagine SEO mirate, una banca dati email basata sul consenso e partnership locali.
• 5. Gestisco ricavi e contenuti : Adeguo i prezzi, i soggiorni minimi, le offerte e i contenuti in funzione della domanda, degli eventi e del ritmo effettivo delle prenotazioni.
• 6. Misuro la redditività reale : Attribuisco le prenotazioni ai diversi canali e confronto il costo totale di acquisizione. Una prenotazione diretta è vantaggiosa soltanto se i costi di marketing e di gestione restano sotto controllo.

Prospettive per il mercato degli affitti brevi

I dati disponibili indicano un mercato ancora in crescita, sostenuto da una forte domanda europea e dall’attrattiva turistica della Francia. Tuttavia, vedo accelerare la professionalizzazione del settore. Le norme locali, le aspettative degli ospiti e la concorrenza rendono meno efficaci le strategie improvvisate.

A mio avviso, a ottenere i risultati migliori non saranno semplicemente gli immobili con la posizione più favorevole. Saranno anche quelli capaci di comprendere il proprio mercato, controllare la distribuzione, costruire un marchio riconoscibile e trasformare la visibilità in prenotazioni redditizie. Il marketing non è più uno strato aggiunto dopo la pubblicazione dell’annuncio: sta diventando una funzione operativa centrale.

Domande frequenti sul mercato degli affitti brevi

Conclusione

La Francia occupa una posizione di primo piano in un mercato europeo vicino a un miliardo di pernottamenti prenotati online. La mia analisi è chiara: l’opportunità è reale, ma non si traduce automaticamente in ricavi. In un contesto più competitivo e regolamentato, le prestazioni dipendono dalla conoscenza del mercato, da un posizionamento chiaro, dal controllo dei canali e dalla capacità di aumentare le prenotazioni dirette.

Gestite una casa vacanze, un’attività di gestione degli affitti o un portafoglio immobiliare e volete trasformare queste tendenze in una crescita misurabile? Contattate Metadosi (pagina in inglese) per analizzare la vostra strategia di acquisizione clienti, SEO e prenotazioni dirette.

Chi è Nicolas Schiavon

Sono Nicolas Schiavon, fondatore di Metadosi e consulente SEO e Growth Marketing. Con oltre 15 anni di specializzazione nel posizionamento organico, aiuto le aziende del turismo, dell’ospitalità e del lusso ad acquisire clienti online. In Metadosi privilegio una SEO basata sui dati, collegata ai ricavi e alla riduzione della dipendenza dalle piattaforme.

Potete leggere il resoconto completo nel caso di studio di Chalet Le Persan (in francese).

Fonti

• Eurostat, Tourism nights booked via platforms hit nearly 1 billion, 1 aprile 2026 (in inglese).
• Eurostat, Short-stay accommodation offered via online collaborative economy platforms (in inglese).
• Atout France, bilancio turistico 2025, 19 febbraio 2026 (in francese).
• Metadosi, marketing digitale per gli affitti brevi (in francese).
• Metadosi, caso di studio Chalet Le Persan (in francese).